Copropriété et cadre juridico-légal ⚖️

Toutes vos interrogations sur la même page 

Comment puis-je savoir si l'immeuble est sous le régime de la copropriété ou non ?

Vous devez retrouver aussi bien des parties communes que des parties privatives

La division des parties communes doivent être définies selon les quotités des copropriétaires. 

Les deux cas les plus récurrents sont :
- Un immeuble à appartements 
- Plusieurs maisons/immeubles au sein d'une même terrain

Quel est le délai à respecter pour la convocation à une Assemblée Générale ?

La convocation à l’Assemblée Générale est à envoyer 15 jours avant celle-ci.

Vous désirez en savoir plus sur l'AG ?
Nous avons rassemblé pour vous les informations nécessaires dans notre article.

Comment résilier son contrat de syndic pro et devenir syndic non-professionnel ?

Plusieurs cas sont possibles pour devenir syndic bénévole, càd non-professionnel : 

  1. En se basant sur le contrat vous liant avec votre syndic pro, une mention reprenant le préavis y est indiquée. Vous pouvez alors, en respectant cette clause, décider de révoquer votre syndic professionnel lors de la prochaine Assemblée Générale, si la majorité est atteinte quant à cette décision.

  2. S’il n’y a pas de contrat qui a été signé, la résiliation peut se faire sans préavis.

 
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Plus de détails ?
Consultez notre Checklist pour changer de syndic ! ⬅️ 

Quand l'ACP peut-elle révoquer son syndic actuel ?

L'ACP peut à tout moment révoquer son syndic ! 

Cependant, il peut y avoir des indemnités à payer (sauf si les membres de l'ACP parviennent à prouver que le syndic n'a pas exécuté son travail comme il le fallait) et une période de prévis. 

Tous les bâtiments ont-ils besoin d'un syndic ?

Un bâtiment peut être exempté du régime obligatoire de la copropriété  s'il respecte les conditions suivantes: 

  • sa nature justifie l'exemption (par exemple, la surface du bâtiment est très restreinte et avec peu de parties communes)
  • tous les propriétaires sont d'accord pour s'exempter d'un syndic
  • l'exemption est indiquée dans les statuts (acte de base et règlement de copropriété)

La copropriété peut se retirer de ce régime d’exemption dès qu'un seul des propriétaires n’est plus d'accord avec ce régime (voir la question suivante pour tous les inconvénients).

Art. 577-3, §1:
"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes"

Quels sont les inconvénients d'être sous le régime de l'exemption de copropriété ?

Toutes les décisions doivent être prises unanimement. Ceci ne marche que tant que les propriétaires sont d'accord avec cette situation et que cette dernière soit équilibrée entre eux. 

Mais que se passe-t-il si soudainement, un des propriétaires décide de vendre son bien ou change d'avis à propos de ce régime d'exemption ?

Le compte bancaire doit être au nom de tous les propriétaires, ainsi que l'assurance du bâtiment (qui peut alors devenir non-assuré). Les propriétaires deviennent alors tous individuellement responsables.

Ceci n'est bien sûr pas le cas sous le régime régulier de la copropriété forcée pour laquelle l'assurance DOIT être au nom de l'ACP/VME

Voir l'article écrit par SNPC

L'ACP peut-elle prendre une décision à l'unanimité sans informer le syndic en place ?

Non.
Le vote unanime par écrit doit normalement être organisé par le syndic. La décision unanime par écrit ne peut donc normalement pas être prise sans que celui-ci organise le vote.

Alternative: Les copropriétaires demandent au syndic par envoi recommandé (signé par un/des propriétaire(s) détenant ensemble minimum 20% des quotités) de tenir une AG en mentionnant les points qu'ils veulent voir à l'ordre du jour. 

Qui doit signer le contrat entre l'ACP et le syndic bénévole ?

Ce contrat doit être signé par le conseil de la copropriété (composé de copropriétaires soucieux  de prendre part dans la gestion de leur copropriété). 

Il est également possible qu'un ou plusieurs copropriétaires soient désignés responsables de cette signature lors d'une assemblée générale. 

Une cave ou un garage peuvent-ils être vendu à quelqu'un d'extérieur à l'immeuble ?

En théorie, non.
Sauf si ceci est accepté par les mesures de l'acte de base et le règlement de copropriété établis. 

Le copropriétaire syndic doit-il payer des impôts sur le revenu ?

Tout d'abord, tout montant versé au syndic doit être mentionné dans le contrat signé avec l’ACP.

Il y a une différence de nuance entre la rémunération et la rémunération

COMPENSATION : Les frais engagés par le syndic pour son travail seront remboursés soit sur la base de reçus, soit sur la base d’un montant fixe

RÉMUNÉRATION : Le syndic perçoit une indemnité pour le temps que le syndic a consacré à ce travail.

Au total (rémunération + rémunération), le syndic ne peut demander plus de 50% de ce qu’un syndic professionnel aurait demandé (habituellement 1/3).

- la limite maximale que le syndic bénévole peut percevoir est de 1416,16 € par an (pour 2021)

- tout ce qui dépasse cette limite doit être considéré comme des « revenus divers » (imposés à 30 %)

Veuillez consulter le régime fiscal des bénévoles 

Quelles sont les règles en matière de comptes bancaires, de fonds de roulement et de réserve ?

Les comptes bancaires doivent être enregistrés au nom de l’ACP.

Le capital de réserve et le fonds de roulement doivent être sur un compte bancaire séparé. 
(Voir l’autre question sur le capital de réserve ci-dessous)

Si un appartement est vendu, le propriétaire récupère sa part du fond de roulement. Le capital de réserve est détenu par l’ACP et n’est donc pas restitué.

Le nouveau propriétaire doit payer sa part du fond de roulement pour remplacer la partie qui a été remboursée au propriétaire précédent.

Quelles sont les règles relatives au capital de réserve ?

Un capital de réserve doit être créé dans un compte bancaire distinct (habituellement un compte d’épargne) dans les cinq premières années suivant la livraison de l’immeuble. 

La contribution annuelle à ce capital de réserve doit correspondre à au moins 5 % des dépenses totales de l’année précédente.

Les copropriétaires peuvent décider de ne pas s’y conformer s’il y a une majorité de 80 % lors de l'assemblée générale. 

Sé référer à l'article 577-5§ 3

Qu'est-ce qu'une association partielle ?
Si le bâtiment commun compte plus de 20 unités, l’ACP générale peut être divisée en associations partielles. 

C’est le cas peu importe si les associations sont physiquement séparées (plusieurs bâtiments) ou non (divisions au sein d’un même bâtiment).

Cela implique des AG générales et partielles, des règlements internes de copropriété, des actes de base. Il doit y avoir un syndic pour les ACP générales et partielles.

Il faudra aussi l’inscrire au BCE/KBO et à son syndic  !

Se référer aux articles (Art. 577-3 and Art. 577-5§3,3°)
 
Quels sont les droits et les devoirs du propriétaire ?

DROITS :
- Participer à la vie de l’ACP
- Utilisation et bénéfice des parties communes (dans le respect des règles de copropriété)
- Confier la gestion de son unité à un tiers/agence

Aucune limitation du droit de propriété sur la partie privée (toujours en conformité avec la réglementation sur la copropriété)

TÂCHES :
- Payer les dépenses communes
- Respecter les règles internes de la copropriété
- Voter et agir (pendant l’AG) de manière collective (en proportion de ses quotités)

Comment les quotités des propriétaires sont-elles établies?

Les quotités sont généralement établies par un géomètre, mais peuvent également être décidées par un notaire, un architecte ou un agent immobilier.

Elles sont basées sur la valeur de l’appartement, telle que définie par la loi, qui est elle-même basée sur sa zone géographique.

Le géomètre peut également prendre en compte d’autres critères si spécifiés dans l’acte de base, tels que les services communs (par ex. un ascenseur n’est pas utile pour quelqu’un au rez-de-chaussée, donc ses parts pourraient être adaptées).

De plus, certaines clés de distribution des dépenses peuvent être définies. En effet, les distribution des quotités sont parfois différentes des clés de distribution des dépenses. 

À quoi correspondent les statuts ? Sont-ils obligatoires ? Comment les modifier ?

Les statuts sont le règlement de copropriété et l'acte de base. Les deux sont toujours obligatoires. Ils peuvent être modifiés par vote à l’AG, puis par acte notarié et transcription.

Le règlement d'ordre intérieur doit également être rédigé, mais ne doit pas nécessairement être notarié.

Ce que chacun d’eux comprend :

  • L'acte de base

    - description du bâtiment (environnement, jardin, parking, etc.)
    - description des parties privatives et communes
    - définition des quotités et autres annexes

  • Règlement de copropriété
    - description des droits et des obligations de tous les propriétaires
    - organisation de la copropriété
    - règles sur l’utilisation des pièces privées (balcons, etc.)
    - informations sur la vente ou le loyer d’un appartement (interdiction de vendre un logement sans part dans les parties communes)
    - critères et modes de répartition des dépenses

  • Règlement d’ordre intérieur
    - les règles relatives à l’invitation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale
    - règles relatives à la nomination d’un syndic, ses pouvoirs, la durée de son mandat, son renouvellement, sa révocation et fonctions
    - période annuelle où l'AG sera mise en place
Un système rotatif des syndics est-il autorisé ?

Strictement au regard de la loi, ce n’est normalement pas possible.

L’AG peut décider de déléguer une tâche (actes limités !) pour une durée limitée à un "vice-syndic".

Le syndic *ne peut légalement* déléguer toutes les tâches à quelqu’un d’autre, mais seulement temporairement pour une durée limitée ou certaines tâches spécifiques de façon permanente.

Le syndic pourrait donc déroger à cette disposition légale, mais sous sa propre responsabilité.

Une copropriété doit-elle passer par son syndic pour tenir une assemblée générale ?

Oui.
Première demande via le syndic :
- vous devez définir les points à l’ordre du jour pour l’AG ordinaire (au moins 3 semaines avant la période de quinzaine) ou à tout moment pour la prochaine AG.

- assemblée générale supplémentaire : la demande doit être faite par 1/5ème des quotités et par envoi recommandé.
Si le syndic ne fait pas de suivi après 30 jours, tout propriétaire qui a signé la demande peut prendre des mesures directes pour convoquer l’AG ou ils peuvent s'adresser au juge de paix

Se référer à l'article 577-6 § 2, 4° et à la question suivante

Que peut faire un copropriétaire s’il n’y a pas de syndic ?

Le premier syndic peut être nommé par le règlement d’ordre intérieur jusqu’à la première assemblée générale. Sa nomination expire automatiquement à la première assemblée générale et il doit y avoir une nomination syndic durant cette dernière.

Si un syndic n’a pas été nommé au cours de la première AG ou s’il n’y a pas eu de première AG:
- le conseil de copropriété;
- le président de la dernière AG;
- ou le(s) propriétaire(s) possédant 1/5 des quotités peut appeler un AG pour nommer un syndic.

Par ailleurs, tout propriétaire (peu importe le nombre d’actions qu’il détient) peut demander au juge de paix de nommer un syndic si aucun syndic n’est nommé.

Syndic4you et nos services 🚀

Ce que l'on peut faire pour vous 

Qu’est-ce que Syndic4you ?

Syndic4you est une plateforme accessible 24h/24 et qui aide les syndics bénévoles dans la gestion de leur copropriété. Nous soutenons les utilisateurs de notre plateforme dans la gestion administrative, comptable, juridique et financière. Une assistance de nos experts est proposée afin de fournir conseils et accompagnement.


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Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole désigne un copropriétaire en charge d'exercer les fonctions de syndic et élu au cours d'une assemblée générale. C'est lui qui s'assure du bon entretien et de la bonne gestion d'un immeuble au quotidien.

Envie d'en savoir plus ? Consultez notre article ! 
Tout savoir sur le syndic bénévole 

Que représentent les formules Basic & Premium ?

La formule Basic vous donne l’accès à la plateforme :

  • Comptabilité simplifiée en ligne   
  • Rappels de paiement en un clic
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La formule Premium vous donne le même accès que la formule Basic ainsi que :

  • Une assurance Responsabilité Civile du syndic
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Quelle est la durée du contrat ?

Avec notre offre flexible, le contrat est pour une durée d’un an.

Qu'est-ce que l'assistance juridique ?

Nous transmettons vos demandes juridiques directement vers nos experts afin de les traiter rapidement. En toute transparence et dans le respect de vos données, notre équipe saura vous guider et répondre à vos questions d'ordre juridique. 

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Nous transmettons vos demandes de résolution de conflit directement vers nos experts qui y répondront rapidement. En effet, ceci permet d’avoir une gestion de conflit en médiation plutôt que d’entamer des assignations judiciaires.

Il est toujours préférable d'éviter les conflits, évidemment ! Consultez notre article : 
Comment éviter les conflits de voisinage en copropriété ?

Si je suis syndic bénévole pour ma copropriété, que faire pour souscrire à un abonnement Syndic4you ?

Premièrement, il est plus simple de prendre directement contact avec nous afin d'éclaircir votre situation. Toutes nos coordonnées sont disponibles sur notre site.

Dans le cas où un syndic bénévole est déjà mis en place dans votre copropriété et que vous ne voulez pas demander une AG extraordinaire, il est possible de souscrire à l’abonnement grâce à un mail d’accord UNANIME de la copropriété
(le modèle de ce mail vous sera mis à disposition de la part de l’un de nos experts).